目  錄

第一章  項目總論.... 4

1.1項目概況... 4

1.2編制依據和原則... 6

1.3主要技術經濟指標... 7

1.4可行性研究結論... 8

第二章  項目建設背景及必要性概述.... 10

2.1 項目的由來... 10

2.2 建設背景... 11

2.3 項目建設必要性... 12

第三章　項目市場分析與預測.... 15

3.1 物流園區的發展概況... 15

3.2 石家莊市物流業發展現狀... 15

3.3 項目地區物流業市場預測... 17

第四章  物流園區功能分析與收益方案.... 20

4.1 項目定位... 20

4.2 倉儲物流中心功能設計... 20

4.3 物流園區服務對象定位... 21

4.4物流園區系統功能結構設計... 21

4.5收益方案預測... 22

第五章  項目選址及建設條件.... 23

5.1項目選址... 23

5.2建設條件分析... 24

第六章  倉儲物流中心建設方案.... 26

6.1物流空間布局的要求... 26

6.2 空間布局原則... 26

6.3總體布局... 27

6.4建設內容及規模... 28

6.5 倉儲物流工作流程... 31

6.6 公用工程... 34

第七章  資源利用與節能措施.... 38

7.1資源利用分析... 38

7.2能耗指標及分析... 39

7.3節能措施分析... 39

7.4 用能指標及節能效果分析... 49

7.5能源管理機構及計量... 50

第八章  生態與環境影響分析.... 53

8.1項目自然環境... 53

8.2項目主要污染物及污染源分析... 54

8.3擬采取的環境保護標準... 58

8.4環境保護措施... 60

8.5環境影響結論... 64

第九章  勞動安全衛生.... 65

9.1 勞動保護及安全衛生... 65

9.2 消防... 66

第十章  組織機構與人力資源配置.... 69

10.1 組織機構... 69

10.2 人力資源管理... 69

10.3 實施進度... 70

第十一章  項目招投標方式及內容.... 72

11.1概述... 72

11.2 發包方式... 72

11.3招標組織形式... 73

11.4招標方式... 73

第十二章  投資估算與資金籌措.... 75

12.1投資估算... 75

12.2資金籌措... 78

第十三章  財務評價.... 79

13.1財務評價依據及范圍... 79

13.2基礎數據及參數選取... 79

13.3財務效益與費用估算... 79

13.4財務評價計算及主要參數... 81

13.5財務評價計算分析... 82

13.7財務評價結論... 83

第十四章  結論與建議.... 85

14.1研究結論... 85

14.2建議... 86

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章  項目總論

1.1項目概況

1.1.1項目名稱

本項目名稱：贊皇縣億鑫倉儲有限責任公司五馬山倉儲項目。

1.1.2建設單位簡介

項目建設單位基本情況如下：

單位名稱：贊皇縣億鑫倉儲有限責任公司

公司簡介：項目承辦單位是在石家莊市工商行政管理局登記注冊的企業，公司除了進行倉儲物流管理外，還承接種子加工及存儲的業務。注冊資本為518萬元，資產總額850萬元，職工20余人。目前公司股東正在積極籌備增資事宜，擬增資到注冊資金3000萬元。

1.1.3擬建設地點

本項目建設地為贊皇縣五馬山工業區。

1.1.4建設內容與規模

根據建設項目及建設地規劃要求，本項目占地面積21.8279畝。建設倉儲物流中心一座，各類建筑及附屬設施的總建筑面積15200平方米，建設指標及使用功能分布如表1-1，1-2所示。

表1-1    建設指標表

序號	項目	單位	數量或指標	備注
1	規劃總征地面積	畝	21.8279
2	建筑占地面積	平方米	12400
3	總建筑面積	平方米	15200
3.1	綜合辦公樓	平方米	1200
3.2	貨運停車區	平方米	6000
3.3	物流經營用房	平方米	3000
3.4	倉儲物流操作區	平方米	5000
6	建筑密度		0.885
8	容積率		1.085
9	建筑控制高度	米	28
10	建筑層數	層	地上1，2，3層

 

表1-2     使用功能分布表

序號	具體用途	數量	單位	數量或指標	備注
1	綜合辦公樓	1棟	平方米	1200	地上3層，框架結構
2	貨運停車區	1棟	平方米	6000	地上1層，鋼架結構
3	物流經營用房	1棟	平方米	3000	地上2層，框架結構
4	倉儲物流操作區	1棟	平方米	5000	地上1層，鋼架結構
5	合計	4棟	平方米	15200

 

1.1.5項目性質

本項目為新建項目。

1.1.6項目總投資及資金籌措

項目總投資3800萬元，其中固定資產投資3700萬元，流動資金100萬元。項目所需資金全部由項目承辦單位自籌解決。公司固定資產雄厚，流動資金充沛，籌資渠道靈活高效，財務狀況優良，競爭優勢明顯。項目投資明細如表1-3所示：

表1-3  項目投資明細表  單位：萬元

序號	工程或費用名稱	建筑工程費 （含裝修工程）	設備 購置費	安裝 工程費	其他 費用	合計	比例（%）
1	工程費用	2292.00	1000.00	0.00	0.00	3292.00	88.97%
1.1	主體工程	1892.00	1000.00	0.00	0.00	2892.00	78.16%
1.1.1	綜合辦公樓	192.00	1000.00	0.00		1192.00	32.22%
1.1.3	貨運停車區	840.00	0.00	0.00		840.00	22.70%
1.1.4	物流經營用房	360.00	0.00	0.00		360.00	9.73%
1.1.5	倉儲物流操作區	500.00	0.00	0.00		500.00	13.51%
1.2	公建配套工程	400.00				400.00	10.81%
1.2.1	供電電訊及機修工程	50.00				50.00	1.35%
1.2.2	給排水系統	50.00				50.00	1.35%
1.2.3	消防系統	50.00				50.00	1.35%
1.2.4	供氣及空氣調節	50.00				50.00	1.35%
1.2.5	道路及堆場	100.00				100.00	2.70%
1.2.6	綠化及圍墻	100.00				100.00	2.70%
2	工程建設其他費用	0.00			401.76	401.76	10.86%
2.1	土地使用權				229.00	229.00	6.19%
2.2	可研報告編制費				2.00	2.00	0.05%
2.3	環境影響評價費				2.00	2.00	0.05%
2.4	建設單位管理費				49.38	49.38	1.33%
2.5	勘察、規劃、設計費				20.00	20.00	0.54%
2.6	監理費				49.38	49.38	1.33%
2.7	招標費				20.00	20.00	0.54%
2.8	職工培訓費				30.00	30.00	0.81%
2.8	聯合運轉費				10.00	10.00	0.26%
2.8	前期開辦費				20.00	20.00	0.54%
3	預備費	0.00	0.00	0.00	6.24	6.24	0.17%
3.1	基本預備費				6.24	6.24	0.17%
3.2	漲價預備費				0.00	0.00	0.00%
4	建設投資合計	2292.00	1000.00	0.00	408.00	3700.00	100.00%
5	建設期利息				0.00	0.00
6	鋪底流動資金				100.00	100.00
7	項目總投資				3800.00	3800.00

 

1.1.8建設期

根據工程施工工期定額，本工程建筑面積為15200平方米，項目建設期為：12個月。

1.2編制依據和原則

1.2.1可行性報告編制依據

1、《企業投資項目可行性研究與核準申請》；

2、《投資項目可行性研究指南》；

3、《現代投資項目管理手冊》；

4、《建設項目經濟評價參數與方法》（第三版）；

5、2011年《河北省工程造價信息》；

6、國家有關法律、法規；

7、權威期刊雜志相關統計資料；

8、同行業廠家調研資料；

1.2.2編制原則

1、項目建設必須遵循國家的各項政策、法規和法令，符合國家產業政策、投資方向及行業和地區的規劃。

2、以市場為導向，以提高競爭力為出發點，項目生產的產品無論在質量性能上，還是在價格上均應具有較強的競爭力。

3、項目建設必須高度重視環境保護、工業衛生和安全生產。環保、消防、安全設施和勞動保護措施必須與主體裝置同時設計，同時建設，同時投入使用。污染物的排放必須達到國家規定標準，并保證工廠安全運行和操作人員的健康。

4、將節能減排與企業發展有機結合起來，正確處理好企業發展與節能減排的關系，以企業發展提高節能減排水平，以節能減排促進企業更好更快發展。

5、按照現代物流企業的管理理念和全新的建設模式進行規劃建設，要統籌考慮未來的發展，為今后企業規模擴大或產品深度加工留有一定的空間。

6、以科學、實事求是的態度，公正、客觀的反映本項目建設的實際情況，工程投資堅持“求是、客觀”的原則。

7、通過對市場的分析研究以及對項目規劃的研究，推薦項目的建設規模、方案，論證項目建設的合理性。

1.3主要技術經濟指標

項目主要技術經濟指標見下表。

表1-4   項目主要技術經濟指標表

序號	科目	單位	指標	備注
1	項目規�？偼顿Y	萬元	3800.00
1.1	建設投資	萬元	3700.00
1.2	鋪底流動資金	萬元	100.00
2	銷售收入	萬元	2500.00
3	總成本	萬元	1557.70
3.1	可變成本	萬元	778.30
3.2	固定成本	萬元	779.40
4	經營成本	萬元	1331.30
5	利稅總額	萬元	942.30
5.1	營業稅金及附加	萬元	15.00
5.2	利潤總額	萬元	802.30
5.3	營業稅	萬元	125.00
6	財務內部收益率	%	15.12	稅后
7	財務凈現值	萬元	776.80	稅后
8	稅后投資回收期	年	6.08	含建設期
9	財務內部收益率	%	21.11	稅前
10	財務凈現值	萬元	1756.80	稅前
11	總投資收益率	%	20.57
12	投資利稅率	%	24.80
13	項目資本金凈利潤率	%	22.58
14	盈虧平衡點	%	49.28

 

1.4可行性研究結論

1、本項目立足于石家莊贊皇縣五馬山工業區的工業優勢，通過充分合理利用水電資源、人力資源等，帶動相關產業的發展，形成較大規模的物流產業群，必將對石家莊市經濟的發展起到推進作用。

2、本項目的建設積極發展國家及石家莊市產業政策及規劃中中所鼓勵的發展的產業類型與方向，本項目的建設可以為工業園區的提供相應的配套服務，提高整個工業園區企業的物流配送水平，為整個五馬山工業園的共同繁榮，促進地方的經濟發展貢獻企業的一份力量，本項目建筑方案合理可行，建設進度比較適宜。

3、本項目符合國家相關行業“十二五”發展規劃的發展重點類別及《產業結構調整指導目錄（2011年本）》的相關類別，項目受國家相關產業政策的支持。通過采用國內外先進的工藝技術和生產設備，利用企業現有的土地實施，建設條件較好。因此，本項目建設是可行的。 

4、本項目市場前景廣闊，經濟效益顯著， 抗風險能力較強，項目建成后可解決20人的就業問題，經濟效益和社會效益均較好，項目可行。

5、經分析，本項目投產后，投資利稅率為24.80%，投資效果較好，總投資收益率為20.57%，高于行業投資利潤率。所以，目前該項目是投資少，見效快，又符合國家產業政策要求；可獲得較好的經濟效益和社會效益。所得稅后內部收益率為15.12%，所得稅前內部收益率為21.11%，遠高于行業基準收益率10%。所得稅前（后）凈現值很高，項目經濟可行。所得稅后項目投資回收期為6.08年（含建設期1年）。

綜上所述，本項目可行，建議業主盡快實施本項目，爭取早日投資建設，以便盡快發揮效益。

第二章  項目建設背景及必要性概述

2.1 項目的由來

現代物流的發展是經濟發展到一定階段的產物，特別是后工業化社會對通過資源、勞動生產率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘后，對流通環節利益的獲得具有動力，也是現實的途徑。作為一個對區域國民經濟相關產業發展聯動性極強的產業，它不僅成為各產業部門中經濟增長方式轉變的主要手段和途徑，而且也已成為物流實踐活動中新的經濟增長點，是國民經濟發展中實現由粗放型向集約型轉變的重要標志。同時，物流業是融合運輸業、倉儲業、貨代業和信息業等于一體的復合型服務產業，是國民經濟的重要組成部分，涉及領域廣，吸納就業人數多，促進生產、拉動消費作用大，在促進產業結構調整、轉變經濟發展方式和增強國民經濟競爭力等方面發揮著重要作用。

贊皇五馬山工業園區位于贊皇縣城東部五馬山東側一帶，距縣城4公里，107國道15公里，京深高速16公里，省會石家莊46公里，總面積3.2萬畝，以濟河、槐河為界分為三個區。目前區內入駐企業主要為工業企業，包括建材、輕化工、冶金等計130家。重點企業包括：鴻銳、威遠、高砂陶瓷、匯澤瓷業、金隅水泥等。

五馬山工業園區至建設以來，入駐企業數量越來越多、規模越來越大，與此同時園區內的倉儲物流配送體系已跟不上園區企業發展的步伐。目前園區內各企業的物流配送往往各自為戰，形不成規模和體系，出現了倉儲物流成本過高等問題。本項目的建設可以為工業園區的提供相應的配套服務，提高整個工業園區企業的物流配送水平，為整個五馬山工業園的共同繁榮，促進地方的經濟發展貢獻企業的一份力量。

2.2 建設背景

2.2.1 產業政策及規劃背景

1、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》

規劃提出“加快建立社會化、專業化、信息化的現代物流服務體系，大力發展第三方物流，優先整合和利用現有物流資源，加強物流基礎設施的建設和銜接，提高物流效率，降低物流成本。”

《十二五規劃》為當前我國物流行業發展確定了位置，指明了方向，本項目建設響應國家政策要求，建設五馬山倉儲物流中心項目，符合當前我國物流產業專業化、信息化的發展方向。

2、《產業結構調整目錄》（2011）

《產業結構調整指導目錄》是引導投資方向，政府管理投資項目，制定和實施財稅、信貸、土地、進出口等政策的重要依據，由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。其中，鼓勵類主要是對經濟社會發展有重要促進作用，有利于節約資源、保護環境、產業結構優化升級，需要采取政策措施予以鼓勵和支持的關鍵技術、裝備及產品。

對照《目錄》，本項目建設是屬于“鼓勵類”第二十九類“現代物流業”范疇，現代物流業中重點鼓勵的行業包括“11、海港空港、產業聚集區、商貿集散地的物流中心建設”。

本項目的建設積極發展國家產業政策中所鼓勵的類型，符合我國產業發展政策。

3、《石家莊市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》

《石家莊市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》重點闡明“十二五”時期石家莊市經濟社會發展的主要目標、戰略導向和發展重點�！兑巹潯诽岢�“發揮石家莊的區位優勢，打造以信息化應用為主導的區域性的商貿物流中心”。

本項目的建設以贊皇縣五馬山工業區為依托，建設大型倉儲物流中心，是進一步貫徹落實《規劃》要求的具體體現，項目建設意義重大。

4、《石家莊城市總體規劃（2008年-2020年）》

《石家莊城市總體規劃（2008年-2020年）》提出石家莊市未來的城市建設目標包括“石家莊位于京廣與隴海復線發展走廊交匯要沖�щS著區域經濟交流的進一步加強，亟需石家莊利用“東出西聯、承南接北”的區位優勢，大力發展以商貿物流、信息服務為主的現代服務業，使其成為京津向中西部輻射的第一中樞，全國重要的現代服務業基地之一。”，并在主城區規劃中提出“依托區位和交通優勢，加快物流產業發展，構建現代物流園區”，本項目建設符合本規劃的具體要求和區域規劃。

綜上所述，本項目的建設緊扣國家及河北省、石家莊市關于物流產業的發展定位及發展方向，重點建設倉儲物流中心，本項目的建設可以為工業園區的提供相應的配套服務，提高整個五馬山工業園區企業的物流配送水平，為整個五馬山工業園的共同繁榮，促進地方的經濟發展貢獻企業的一份力量。

2.3 項目建設必要性